Mis à jour le 14 septembre 2026
Louer un logement touristique en Andalousie ne consiste pas seulement à publier une annonce sur Airbnb ou Booking. Avant d’accueillir les premiers voyageurs, il faut vérifier la situation urbanistique du logement, respecter les règles de la Junta de Andalucía, informer la communauté de propriétaires et organiser correctement l’accueil des voyageurs.
À Torre del Mar, Vélez-Málaga et dans les communes voisines de l’Axarquía, chaque logement doit être étudié selon son adresse, son statut, sa copropriété et les règles municipales applicables.
Ce guide présente les principales étapes à vérifier avant de proposer un logement en location touristique.
1. Quel type de location souhaitez-vous proposer ?
En Andalousie, le régime de la vivienda de uso turístico, ou VUT, concerne les logements meublés proposés contre rémunération, de manière habituelle et à des fins touristiques.
La vocation touristique est notamment présumée lorsque le logement est commercialisé sur une plateforme ou un canal permettant la réservation.
Le régime VUT ne s’applique pas de la même manière dans toutes les situations :
- logement loué dans son intégralité ;
- logement loué par chambres ;
- location à la même personne pendant plus de deux mois consécutifs ;
- logement situé en zone rurale, qui peut relever d’une réglementation spécifique ;
- établissement d’appartements touristiques, qui constitue une catégorie différente.
Pour une location par chambres, la personne propriétaire, usufruitière ou exploitante doit résider dans le logement et y être officiellement enregistrée. La capacité est alors limitée à six personnes au maximum. Pour une location complète, la capacité maximale est de quinze personnes, avec un maximum de quatre personnes par chambre. Deux couchages convertibles dans le salon peuvent être pris en compte dans le cas d’un logement entier.
Décret andalou consolidé sur les logements à usage touristique
2. Vérifier la situation urbanistique du logement
La déclaration touristique ne remplace pas les règles d’urbanisme.
Avant toute démarche, il faut vérifier auprès de la commune que le logement est compatible avec une activité touristique. Selon la situation du bien, une licence, une déclaration responsable ou un justificatif urbanistique peut être nécessaire.
La Junta de Andalucía rappelle que l’inscription au registre touristique est communiquée à la mairie. Si la commune constate que le logement n’est pas compatible avec les règles d’urbanisme, l’inscription peut être annulée.
Pour un logement situé à Torre del Mar ou à Vélez-Málaga, cette vérification doit donc être réalisée auprès des services d’urbanisme compétents. Il ne faut pas considérer l’obtention du numéro touristique comme une validation automatique de tous les aspects du logement.
3. Vérifier les règles de la copropriété
Depuis les évolutions réglementaires récentes, la copropriété doit être examinée avec attention.
Le logement ne peut pas être exploité comme logement touristique si le titre constitutif de l’immeuble ou les statuts de la communauté l’interdisent expressément.
Lorsque la législation l’exige, une autorisation expresse de la communauté de propriétaires doit également être obtenue. En pratique, la Junta peut demander un certificat de la personne administratrice ou de la personne secrétaire confirmant que cette autorisation est bien en vigueur.
Ce document doit être conservé avec les autres pièces du dossier :
- note simple actualisée du registre foncier ;
- certificat de la communauté ;
- titre autorisant l’exploitation lorsque la personne exploitante n’est pas propriétaire ;
- justificatif de représentation si la démarche est réalisée par un tiers.
4. Déposer la déclaration responsable auprès de la Junta
Pour commencer légalement l’activité, la personne propriétaire ou exploitante doit déposer une déclaration responsable auprès de la Junta de Andalucía.
La démarche se réalise en ligne, généralement avec un certificat numérique. Elle comprend notamment :
- l’adresse complète du logement ;
- la référence cadastrale ;
- la capacité maximale ;
- l’identité de la personne propriétaire ;
- l’identité de la personne ou de l’entreprise exploitante ;
- le titre autorisant l’exploitation ;
- la compatibilité avec les règles d’urbanisme ;
- la confirmation que la copropriété n’interdit pas l’usage touristique ;
- les périodes pendant lesquelles le logement sera proposé.
Une fois l’inscription effectuée, le logement reçoit un numéro du Registre de Tourisme d’Andalousie, généralement présenté sous la forme VUT/MA/00000 pour la province de Málaga.
Ce numéro doit apparaître dans les annonces, les supports de communication et les plateformes utilisées pour commercialiser le logement. L’inscription au Registre de Tourisme d’Andalousie est gratuite.
Questions fréquentes de la Junta de Andalucía
5. Les équipements et services obligatoires
Le logement doit être prêt à accueillir les voyageurs dans de bonnes conditions.
Les principales exigences concernent notamment :
- une surface minimale de 14 m² construits par place ;
- une surface principale minimale de 25 m², sauf règle urbanistique différente ;
- deux salles de bains au-delà de cinq places ;
- trois salles de bains au-delà de huit places ;
- une ventilation adaptée des chambres et du séjour ;
- un système de rafraîchissement si le logement est proposé pendant les mois de mai à août ;
- un système de chauffage si le logement est proposé pendant les mois de décembre à mars ;
- un logement meublé et équipé pour une occupation immédiate ;
- un numéro de téléphone disponible 24 heures sur 24 pour les urgences et incidents ;
- un nettoyage entre deux séjours ;
- des feuilles officielles de réclamation à disposition des voyageurs ;
- les règles de vie de l’immeuble et les consignes relatives au bruit, aux déchets et aux espaces communs ;
- un plan d’évacuation lorsqu’il existe pour l’immeuble.
Le logement doit également disposer des équipements nécessaires à la vie quotidienne : cuisine équipée, eau chaude, literie, linge de maison, ustensiles, produits essentiels et matériel de nettoyage.
6. Le contrat, les prix et les conditions de réservation
Au moment de l’arrivée, le voyageur doit recevoir un document faisant office de contrat.
Ce document doit notamment mentionner :
- le nom de la personne ou de l’entreprise exploitante ;
- le numéro d’inscription touristique ;
- le nombre de personnes accueillies ;
- les dates d’arrivée et de départ ;
- le prix total du séjour ;
- le numéro de téléphone prévu pour l’assistance.
Les conditions de réservation, d’annulation, d’acompte et de remboursement doivent être communiquées avant la réservation.
Le prix annoncé doit être clair. Il doit notamment intégrer les fournitures et services prévus par la réglementation, comme l’eau, l’électricité, le chauffage, la climatisation, le ménage d’entrée et le linge de maison.
Le contrat signé doit être conservé pendant au moins un an afin de pouvoir être présenté à l’administration en cas de contrôle.
7. L’enregistrement des voyageurs
Les obligations nationales relatives aux voyageurs s’ajoutent aux règles touristiques andalouses.
Les personnes qui proposent un hébergement contre rémunération doivent s’enregistrer sur la plateforme officielle SES.HOSPEDAJES du ministère espagnol de l’Intérieur et communiquer les informations demandées concernant les voyageurs et les séjours.
Les voyageurs âgés de plus de quatorze ans doivent signer le formulaire d’arrivée. Les données doivent correspondre aux documents d’identité présentés.
Les personnes qui exercent l’activité à titre professionnel doivent conserver un registre informatique des données requises pendant trois ans. Les particuliers non professionnels restent soumis aux obligations de communication, même si certaines obligations de conservation peuvent différer.
Ministère espagnol de l’Intérieur — Hospedajes
8. Le numéro national de location courte durée : un point de veille important
Le Real Decreto 1312/2024 avait instauré un numéro national destiné aux locations de courte durée proposées sur les plateformes en ligne.
Cependant, plusieurs décisions du Tribunal Supremo publiées en 2026 ont annulé les dispositions relatives à la procédure de registre national et à l’obligation d’obtenir ce numéro.
La situation juridique est donc en évolution. Il ne faut pas confondre :
- le numéro VUT du Registre de Tourisme d’Andalousie ;
- les éventuelles références nationales demandées par une plateforme ;
- les obligations municipales et celles liées à la copropriété.
Pour cette raison, toute nouvelle mise en ligne ou modification importante d’un logement doit être vérifiée à partir des instructions officielles les plus récentes du registre compétent, de la plateforme utilisée et, si nécessaire, d’un professionnel du droit ou de la fiscalité.
9. Les obligations fiscales
L’inscription touristique ne règle pas automatiquement les obligations fiscales.
Selon la situation du propriétaire, sa résidence fiscale, la nature des services proposés et le mode d’exploitation du logement, plusieurs sujets peuvent devoir être étudiés :
- déclaration des revenus issus des locations ;
- fiscalité des propriétaires résidents ou non-résidents ;
- facturation ;
- TVA lorsqu’elle est applicable ;
- obligations comptables ;
- éventuelles taxes municipales.
Ces règles dépendent de chaque situation. Il est donc préférable de faire valider le montage fiscal par un gestor ou un conseiller fiscal en Espagne.
La checklist avant de publier une annonce
Avant de proposer un logement touristique en Andalousie, vérifiez que vous disposez de :
- La référence cadastrale et les documents du logement.
- La confirmation de compatibilité urbanistique auprès de la commune.
- L’accord ou le certificat de la copropriété lorsque cela est nécessaire.
- La déclaration responsable déposée auprès de la Junta.
- Le numéro du Registre de Tourisme d’Andalousie.
- Les équipements et services obligatoires.
- Les conditions de réservation et d’annulation.
- Un contrat d’accueil conforme.
- L’inscription sur SES.HOSPEDAJES.
- Une organisation claire pour l’accueil, le ménage, les incidents et les voyageurs.
En résumé
La réglementation location Andalousie repose sur plusieurs niveaux qui doivent être vérifiés ensemble :
- la réglementation touristique de la Junta de Andalucía ;
- les règles d’urbanisme de la commune ;
- les statuts et décisions de la copropriété ;
- les obligations nationales liées aux voyageurs ;
- les obligations fiscales du propriétaire.
Une erreur fréquente consiste à penser qu’un numéro touristique suffit. En réalité, un logement doit être compatible avec son environnement, correctement déclaré, équipé, assuré dans la pratique et suivi au quotidien.
Chez Las Llaves de Aitana, nous pouvons vous aider à faire le point sur votre logement à Torre del Mar, Vélez-Málaga ou dans l’Axarquía, afin d’identifier les démarches à vérifier avant sa mise en location.
Vous souhaitez savoir si votre logement est prêt à être proposé ? Parlons-en.
Sources officielles utilisées
- Junta de Andalucía — Questions fréquentes sur les logements à usage touristique
- Texte consolidé du décret andalou sur les logements à usage touristique
- Ministère espagnol de l’Intérieur — obligations d’enregistrement des voyageurs
- Tribunal Supremo — décision publiée le 8 juin 2026
- Tribunal Supremo — décision publiée le 26 juin 2026
- Tribunal Supremo — décision publiée le 18 juillet 2026
Cet article fournit une information générale et ne remplace pas une vérification juridique, urbanistique ou fiscale personnalisée.
